本文摘要：转入6月，广州步入一波集中于拍电影地。记者翻看广州公共资源交易中心的公开发表信息得知，共计14宗经营类土地（不不含工业用地及其它用地）在6月展开公开发表出让。所有地块宗地面积总量为75.82万平方米，计算出来容积率建筑面积总量为154.60万平方米，上海证券交易所起始价总额超过174.32亿元。 这些土地主要产于于白云、南沙、从化、东莞、天河、花都等地，其中白云拍电影地数量多达5宗，其中少有面积可观、上海证券交易所起始价多达30亿元的“巨无霸”地块。

转入6月，广州步入一波集中于拍电影地。记者翻看广州公共资源交易中心的公开发表信息得知，共计14宗经营类土地（不不含工业用地及其它用地）在6月展开公开发表出让。所有地块宗地面积总量为75.82万平方米，计算出来容积率建筑面积总量为154.60万平方米，上海证券交易所起始价总额超过174.32亿元。

这些土地主要产于于白云、南沙、从化、东莞、天河、花都等地，其中白云拍电影地数量多达5宗，其中少有面积可观、上海证券交易所起始价多达30亿元的“巨无霸”地块。仅次于宗地块坐落于白云区尽管越秀、海珠、荔湾、黄埔等城区6月并无土地公开发表竞价，但中心城区的天河、白云两城区皆有靓地供应，其中白云区高达5宗，占到所有土地宗数的三分之一强劲，是此次转让土地数量最少的城区。其中坐落于钟落潭镇五龙岗村的身体健康城融资地块，沦为6月公开发表竞价的最大规模拍电影地。

这也是钟堕潭镇挂起的首块非出租性质宅地。招拍挂信息表明，该地块宗地面积超过16.97万平方米，实际可建筑面积为11.4万平方米，上海证券交易所起始价34.36亿元，将于6月27日展开限时竞价。

由于该地块计算出来容积率建筑面积31.2908万平方米，因此折算接续楼面价为10980元/平方米。按照地块转让条件，扣减4.98万平方米的搬迁安置房配建面积和2500平方米的商业服务设施建筑面积后，折算楼面价为13186元/平方米。

除钟堕潭镇地块外，将要于14日月上映的两宗人和镇住宅地块，建筑面积之和超过17.16万平方米，两宗土地上海证券交易所起始价皆超过19亿元。某种程度坐落于中心城区，天河此次转让土地坐落于金融城起步区，系由商业、商务用途，宗地面积只有8740.44平方米，但计算出来容积率为5.7616万平方米，该比例似乎归属于建设大规模写字楼的用途。根据转让条件，该地块将定向出有让出金融机构，系由为城市商业银行打造出，将于6月20日公开发表竞价。

已转让地块溢价率超强30%截至记者新闻报道时，有数两宗地块在6月5日顺利转让，皆坐落于南沙区灵山岛钝。值得一提的是，两宗地块的溢价率皆多达30%，且都转入竞谦和环节。其中“2019NJY-4”地块用途还包括二类居住用地、住宅用地和公交场站用地，用地面积4.76万平方米，上海证券交易所起始价11.05亿元。

根据竞价记录，该地块几经22轮报价，当超过14.85亿元的封顶后转至竞谦和环节，最后佳兆业以25%谦和比例夺下该地块，扣减转让条件拒绝的人才公寓配建面积后，楼面价为16872元/平方米，溢价率34%。另一宗“2019NJY-4”地块的情况类似于，该地块兼具居住于和商业商务功能，用地面积2.49万平方米，上海证券交易所起始价9.92亿元。

在竞价过程中某种程度转至竞谦和环节，最后被金茂以总价13.699亿元、15%谦和比例勇夺，溢价率38%。过去几年，广州土地市场溢价率整体呈圆形上升趋势，有机构统计资料历史数据称之为，2018年全年用地整体溢价率仅有为3.7%，创近4年新高，但在2016年，这一比值高达44.8%，2017-2018年间多宗土地以底价成交价，房企拿地态度也比较慎重和理性。

中国指数研究院公布的《中国300城市土地市场交易情报（2019年5月）》认为，今年1-5月广州住宅用地溢价率互为较去年同期下降大约33%。该报告指出，从全国范围来看，各大开发商对重点城市土地储备去化较慢，开发商补仓意愿强化，因此部分重点城市溢价率水平同比有所上升，但整体趋势仍更为稳定。6月土地出让的另一个贞着特征是住宅用地激增，在所有转让的14宗土地中，显宅地占到7宗，住宅混合用地也有4宗。

但根据中指院的报告，5月广州成交价的所有14宗土地中，住宅用地仅有占到1宗。市场热度引起拍电影地规则更改中指院报告表明，全国300个城市5月成交价土地2130宗，其中住宅用地783宗，环比减少18%，同比增加20%，宅地成交价面积3815万平方米，环比减少17%，同比增加18%。

与此同时，全国300城土地出让金总额也超过4915亿元，环比减少17%，同比增加52%。土地供需两端环比持续增长，楼面均价整体也经常出现下行。国内部分城市土地市场热度持续加剧，也引起拍电影地规则的调整，例如与广州邻接的东莞，此前刚对拍电影地规则展开了更改，规定最后报价与平均值报价差距绝对值大于的竞拍企业需要获得土地，且若绝对值大于的情况下，则所取绝对值大于且低于平均价者确认为竞得选入人。

克而瑞研究中心指出，东莞新规将对房企竞拍开价策略产生较小影响，或拉低土地成交价均价，对大位地价起促进作用。而在广州，宅地转让从2017年开始之后已基本遵循“缩地价+竞配建+竞谦和+摇号”的模式，上周南沙灵山岛钝的两宗住宅地块正是在超过地价容许后转至竞谦和环节。克而瑞研究中心指出，拍电影地规则的调整在一定程度上可以增加地价盲目追高现象，不过，房地产市场维系稳定、身体健康的显然还是在于合理的供求关系，使土地市场供求关系正处于均衡区间，从而构建“大位地价、大位房价、大位预期”的目标。

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